¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Una de las dudas más conflictivas en cualquier arrendamiento es quién paga las reparaciones en un piso de alquiler. Muchos caseros e inquilinos discuten y llegan a iniciar acciones legales porque consideran que es su contraparte quién debe hacerse cargo de estos pagos.

Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) destina sus artículos 21 y siguientes a aclarar la cuestión. En este artículo vamos a analizar tales disposiciones para que el lector conozca quién debe pagar las reparaciones en un piso de alquiler.

Conservación de la vivienda

La LAU dedica su artículo 21 a las reparaciones destinadas a la conservación de la vivienda. Según esta disposición es el propietario quien debe realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Lo que no señala la norma es el momento en que deben realizarse las reparaciones. El inquilino está obligado a comunicar la necesidad de las reparaciones de conservación de vivienda lo más rápidamente que le sea posible. Por tanto, debe entenderse que el propietario debería tener la misma diligencia que su inquilino en realizar tales reparaciones.

En caso de no hacerlo, el arrendatario podrá:

1. Realizar todas las reparaciones urgentes para evitar el daño inminente o la incomodidad grave. Siempre que haya comunicado previamente la necesidad de estas reparaciones podrá reclamar su importe al arrendador.

2. Reclamar extrajudicial o judicialmente la realización de las reparaciones o la resolución del contrato.

De la redacción del articulado de la LAU cabe deducir que la ejecución de determinadas obras molestas podría diferirse hasta la conclusión del contrato de arrendamiento. De hecho, la norma determina que en estas situaciones, siempre que las obras duren más de 20 días, la renta deberá disminuirse proporcionalmente a la parte de la vivienda inutilizada por las mismas.

Excepciones: ¿Cuándo debe pagar el inquilino las reparaciones de la vivienda alquilada?

Debemos destacar que existen algunas excepciones que harán que sea el inquilino quien tenga que pagar las reparaciones de su vivienda. Estas excepciones también están reguladas en el artículo 21 de la LAU, e incluyen:

• Artículos 1563 y 1564 del Código Civil. Todos los daños en la vivienda alquilada que sean imputables al arrendatario o a las personas de su casa (conceptos que incluye familiares y visitantes) deberán ser reparados por el mismo. En consecuencia, el propietario solo responde de los daños fortuitos (por ejemplo, la aparición de humedades por la rotura de una caldera).

• Desgaste por uso ordinario. Las pequeñas reparaciones que tengan su origen en el uso ordinario de la vivienda deberá abonarlas el inquilino.

• Límites a la reparación de la vivienda. El último límite a la reparación de la vivienda es el caso de la destrucción de la misma. Si el inmueble se perdiera por causa no imputable a su propietario, el contrato de arrendamiento quedaría extinguido y este no tendría la obligación de reparar la vivienda.

Mejoras en la vivienda

Cuestión diferente a las reparaciones del piso son las obras de mejora. Estas obras pueden ser reformas de la casa, nuevas instalaciones o cualquier otra mejora de cuantía más elevada y consecuencias más molestas.

En este caso, la LAU determina un reparto de derechos y obligaciones dependiendo de qué parte del contrato sea la que desea promover las mejoras en la vivienda.

• Si es el arrendador quien quiere ejecutar obras de mejora tendrá que notificarlo por escrito a su arrendatario, señalando cuestiones como el comienzo, duración, coste y naturaleza de las obras. Esta notificación debe realizarse con 3 meses de antelación, y el arrendatario podrá negarse a que se realicen las obras siempre que puedan diferirse hasta la conclusión del contrato de arrendamiento. También tendrá derecho a desistir del contrato en el plazo de un mes desde la notificación. En este caso podrá permanecer en la vivienda 2 meses más, tiempo durante el cual el propietario no puede iniciar las obras. Si el inquilino decidiera soportar la reforma, tendrá derecho a una reducción de la renta y a la indemnización de los gastos que le va a realizar por su causa.

• Si es el arrendatario quién desea ejecutar las obras deberá solicitar el consentimiento del propietario por escrito. Cuando el arrendador no otorgue este consentimiento podrá resolver el contrato y exigir a su inquilino que reponga la vivienda al estado original. En caso de no hacerlo podrá conservar la modificación sin tener que abonar por ello indemnización alguna.

En ambos casos, quien desee iniciar las mejoras será el encargado de costearlas y abonar las indemnizaciones correspondientes.

Las mejoras de accesibilidad

Cuando el inquilino cuente con un certificado de discapacidad podrá realizar obras y mejoras de accesibilidad en la vivienda. El mismo derecho asistencia a:

• Los arrendatarios con más de 70 años.

• Aquellos que estén casados o unidos por una relación análoga a una persona de esta edad.

Para realizar estas mejoras se deberá notificar previamente su planificación al arrendador. Este podrá exigir que al fin del contrato de arrendamiento su inquilino devuelva la vivienda a su estado original.

Resumen: ¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

En resumen, las reparaciones en un piso de alquiler, salvo que sean propias del uso ordinario o imputables al inquilino, correrán por cuenta del propietario. Cosa diferente ocurre con las obras de mejora, que en todo caso deberán ser abonadas por quien las quiera realizar.